【房屋租賃契約之探討】


■ 確定房東是否為房屋所有權人

　　契約書一開始，一定會先列明出租人（房東），承租人（房客）。而當我們要簽約的時候，應確定房東是否為房屋所有權人或有權出租者，最好能看房屋所有權狀或房屋稅單。以免房子沒租到，押租金也被拐跑了。如果是二房東轉租，則要注意是全部轉租或部份轉租。

　　根據《民法》443條規定，如果二房東將租賃物全部轉租，除非經過大房東承諾，否則是無效的；如果是部份轉租，則要看大房東與二房東的租屋契約，是否有限制不准轉租？若是沒有限制，房客便可與二房東訂約。訂約後房客只須對二房東負責。如果房客有違背契約之情形，二房東就必須對大房東負責。


■ 不定期租約對房客較有利

　　接下來要列明房屋所在地，使用範圍及租期；其中特別要注意的是，根據我國《民法》422條規定，房屋租期超過一年者，應以書面訂定，如果不以書面訂定，就是不定期租約。不定期租約一般而言，對房客較有利。因為依《土地法》100條不定期租約，如果房東要收回房屋，需符合下列條件：
　1. 房東收回自住或重新建築時。
　2. 房客違反民法規定轉租於他人時。
　3. 房客積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
　4. 房客以房屋供違反法令之使用時。
　5. 房客違反租賃契約時。
　6. 房客損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

　　 此時，房東可能會以漲租來逼走房客，然而租賃契約係屬雙方合意所訂立之契約，不得由房東單獨調漲，因此如果房東欲調漲租金，房客可以拒絕。而且根據《土地法》97條，房屋租金不能超過房屋及土地申報總額年息10％（將房屋及土地申報總值÷10再÷12，就等於每月租金上限，超過部份房客可以不付）；也可以請求地政機關強制降低租金。

　　 土地部份，可向地政機關取得公告地價的資料，房屋部份，可向稅捐機關取得房屋現值的資料。 還有一種情形也會造成不定期租約：根據《民法》451條的規定，當租約期滿時，若房客仍繼續居住，而房東也照收房客的租金時，此種情況就會變成不定期租約 。


■ 《土地法》99條規定，押金不得超過兩個月的租金

　　再來是約定租金及押金。有時房東會註明，欠租即可終止租約，請房客搬家。然而根據《民法》440條，要房客欠租兩期以上，並經房東依法催告，房東才能終止租約。但是這並不是說房客可以少付這兩期房租，就算租約終止後，房東仍可向房客要回所欠的這兩期房租。

　　 又根據《土地法》99條，房屋押金不得超過兩個月租金，超過部份得抵繳房租。押金及每期租金付給房東後，記得要請房東簽收，並妥善保存收據 。


■ 爭取租約期滿後的優先承租權

　 　 其次，在市售的契約版本中經常會規定「租期屆滿時，除經房東同意繼續出租外，應即日將房屋按照原狀遷空交還房東，不得請求遷移費或主張任何權利。如不立刻交還房屋，應支付按照租金幾倍計算之違約金」。但房客可爭取事先約定：「租約期滿，原房客有『優先承租權』，並事先協調，漲租幅度及時間，明列於契約條文」。

　　而房客如果要裝潢房屋最好先和房東約定好，租約期滿房東是否願意買下裝潢或是否願意多續租幾年，再決定裝潢費用。至於一般民間有所謂房東要給搬遷費才能趕房客，在法律上房客並沒有做此項請求的權利，房東更沒有付給房客搬遷費的義務。

　　 另外，房東經常會在契約中規定類似：「未經房東同意，不得私自將租賃房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或其它變相方法由它人使用房屋」。此時房客應爭取加註：「留宿親友，不在此限」，以免房東以此為把柄，藉口趕人 。


■ 房屋自然損壞的處理

　 　至於關於房屋之自然損害，如果未在契約中規定由房客負責的話，當然要由房東負責維修；但依《民法》437條，房客有通知房東的義務，如果沒有通知，而使得損害擴大，房客要負責賠償。但如果房客已經通知，而房東拒不修理時，房客可終止租約或自行雇工修理，而於兩年內向房東要求修理費或抵繳房租。


■ 爭取刪除要房客繳納額外的房屋稅金

　 　 契約書常有一個不合理的規定：「租屋之房屋稅、綜合所得稅等，如果較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由房客負責補貼」這個部份應儘量爭取刪除。

　　 至於租屋期間內，房客如果要提前搬家，以往經常約定房客要賠償房東一個月租金。可與房東協議，只要提前一個月通知房東或已找到房客，則房客無須賠償。


■ 房屋有瑕疵時，對租賃契約的影響

　　此外，法律上另外有一些有利於房客的規定，例如《民法》424條，房屋如有瑕疵，危及健康或安全，即使房客早於簽訂契約時就知道房屋瑕疵，房客仍可隨時解約；所以，舉重以明輕，就算承租時不知道房屋已有瑕疵，而在簽約後才知道者，原則上也是可以隨時終止租約的；依《民法》425條，當租約未到期而房屋被賣掉，房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿，而絲毫不影響原有房客權利。這些都是我們應該要知道的！


■ 契約書儘量採用規定條文較少的版本

　 　 目前市售一般租賃契約書，版本各有不同，應該選擇規定條文較少的版本，因為這樣對房客的協調空間較大。亦即依據「契約自由」原則，只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項，經過雙方同意後，亦可成為契約之一部分。因此使用條文較少的版本，房客自然就有較大的空間向房東爭取。其次，凡是契約未約定部份，在法律的處理程序則是引用《民法》的規定。一般而言，《民法》中規定往往較有利於房客。

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■ 法院公證對房客較不利

　 　最後，我們來談一談「法院公證」的問題。有些人以為，公證過的契約才有效。事實上，契約經雙方合意就已經生效。公證最大效力在於，房東房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時，房東不需要訴訟，就可以請求法院對房客強制執行。此時，房客欲保障自己權利則需主動向法院提起訴訟，並先負擔訴訟費用，等到判決確定是房客勝訴，才可以拿回被強制執行的東西。而且在這種情形下，房客負舉證責任較重，且訴訟經過之時間往往較久，即便勝訴判決確定，亦不見得有實益，所以對房客較不利。如果一定要公證，應該要加註：「承租人或出租人如果有違反契約，皆應逕受強制執行」的條文。

　　但因民法第425條己有修正，自民國八十九年五月五日之後，若房客仍然主張「買賣不破租賃」，必須是租約經過公証，否則，未經公証的租約，若為未定期限，或是超過五年（含五年）之租約，將不可主張「買賣不破租賃」。


■ 結語

　 　 其實，租屋雙方應站在和諧融洽的立場，而非對立的立場。然而，事先妥善的訂約，是可減少許多不必要的糾紛。我們所希望的是，租屋雙方能站在平等的地位，簽妥一份公平的租屋契約。

　 　雖然以上我們儘可能告訴您一些對房客較公平的租屋法律條文，但這並不意味著您每一次與房東簽約時都會有機會爭取對自己最有利的保障。因為這必須視個別的情況而定：當您看上了一間有許多房客都搶著要租的房屋時，這時房東的姿態往往會擺得較高；想要租此房子的房客，在議價和訂約上可爭取的空間就很有限。同理，當您看上的是一間較不熱門的房屋時，房客與房東爭取權益的籌碼就增加很多。

　　這些基本原則，請房客自行謹慎評估，並選擇合適的時機多加善用。但房客切忌自不量力，不要在自己處於劣勢的情況下，向房東提出太多的要求。因為這樣房東就乾脆租給別的要求較少的房客。如此一來反而弄巧成拙，得不償失了！